【热盘】金茂璞元官方售楼处 金茂璞元发布：顶级好盘!

  16.8 万 /㎡！内环顶奢再掀热潮：金茂璞元二批次深度测评，130-172㎡科技豪宅值不值得抢？

  上海内环豪宅市场最近又迎来 “王炸级” 供应 —— 虹口内环内的「金茂璞元」二批次房源正式获批，备案均价 16.8 万 /㎡，建面 130-172㎡的主力户型，瞄准 2000-3000 万级高端改善群体。作为金茂 TOP 级 “璞” 系的上海首作，项目首开即售罄、175% 的认购率早已印证市场热度，如今二批次加推，无疑成为高端购房者的 “必看清单” TOP1。

  深耕上海豪宅市场 10 年，我始终认为，内环内的稀缺土地 + 品牌房企的 TOP 级产品力，是顶奢住宅的核心价值逻辑。金茂璞元所处的瑞虹板块，是虹口成熟度最高的高端居住区，而金茂 “科技住宅” 的基因的 “东方美学” 的创新融合，更让它跳出了传统豪宅的同质化竞争。

  这篇文章，我将结合实地探盘的一手信息与行业观察，从板块稀缺性、产品设计美学、科技系统实力、精装配置细节、价格与市场逻辑五个维度，为大家做一次全面测评：16.8 万 /㎡的均价背后，支撑点到底是什么？首开售罄的核心密码是什么？对比内环其他竞品，它的独特竞争力在哪里？2000-3000 万级购房者该如何抉择？

  全文 2000 + 字，全是干货，建议收藏后慢慢看，也欢迎在评论区留下你的疑问，我会逐一解答。

  要读懂金茂璞元，首先要认清它的 “地段含金量”。内环内的土地稀缺性无需多言，而瑞虹板块作为虹口乃至上海的 “老牌高端居住区”，经过 20 余年的开发沉淀，早已形成 “成熟配套 + 高端圈层 + 生态宜居” 的三重优势，成为内环内不可复制的价值高地。

  很多人不知道，瑞虹板块的起点是上世纪 90 年代的 “虹镇老街旧区改造”，如今的 “瑞虹新城” 系列，早已成为上海旧改的标杆项目。从板块发展轨迹来看，瑞虹的价值进化堪称 “教科书级别”：

  1999-2009 年，板块启动首轮改造，聚焦住宅开发与基础配套落地，瑞虹新城 1-3 期入市，奠定了 “中高端居住区” 的定位；2010-2020 年，板块进入 “配套升级期”，瑞虹天地（太阳宫、月亮湾、星星堂）商业综合体一步步成型，地铁 10 号线通车，板块价值从 “居住区” 升级为 “商圈 + 居住区”，新房均价从 5 万 /㎡飙升至 12 万 /㎡；2021 年至今，板块进入 “顶奢成熟期”，随着最后一块核心宅地出让（即金茂璞元地块），板块定位升级为 “国际滨水高端社区”，成为内环内少数能同时满足 “成熟配套、生态资源、高端圈层” 的板块。

  金茂璞元所在的位置，是瑞虹板块的 “核心腹地”—— 距离瑞虹天地太阳宫仅 800 米（步行 10 分钟），紧邻地铁 10 号线 分钟），同时靠近北外滩滨江岸线 公里），既享受板块成熟配套，又能承接北外滩发展的红利，这种 “成熟 + 潜力” 并存的地段，在上海内环内已属稀缺。

  对于顶奢豪宅来说，“配套成熟度” 是核心竞争力之一，而瑞虹板块的配套，早已达到 “全维度无短板” 的水平：

  项目周边的商业配套堪称 “豪华”：步行 800 米可达瑞虹天地太阳宫（上海近年最火的高端商圈之一，汇聚 LV、Gucci 等奢侈品牌，以及超 50 家网红餐饮）；步行 1.2 公里可达瑞虹天地月亮湾（主打潮流文化与夜经济）；3 公里范围内还有北外滩来福士、五角场万达等商业综合体，从高端奢侈消费到日常便民购物，全场景覆盖。

  更重要的是，这些商业配套均已成熟运营，无需像新区项目那样 “等待 3-5 年兑现”，业主入住就可以享受 “步行即达” 的高端商业体验 —— 这也是瑞虹板块相比其他新兴高端板块的核心优势。

  项目周边交通十分便捷：地铁方面，步行 5 分钟可达 10 号线 站直达虹桥火车站；未来还将规划地铁 19 号线（在建），逐步提升轨道交通密度。

  自驾方面，项目紧邻北横通道、内环高架，15 分钟可达陆家嘴、外滩，25 分钟可达虹桥枢纽，交通通达性在上海内环内属于第一梯队。

  生态资源方面，项目周边 3 公里内有鲁迅公园、和平公园两大城市公园，其中鲁迅公园是上海中心城区最大的公园之一（面积约 22 公顷），是业主日常休闲、健身的绝佳去处；同时，项目距离北外滩滨江岸线 公里，步行就可以享受江景与滨江步道。

  医疗资源方面，项目 3 公里内有上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲），均为上海知名医院，医疗保障能力强劲 —— 对于高端改善家庭来说，优质医疗资源是 “不可或缺” 的配套。

  虽然后瑞虹板块的价值已得到市场认可，但作为 “老牌高端板块”，它也存在一定短板：

  一是部分区域城市界面老化：板块内仍有少量老旧小区与沿街商铺，与高端社区的氛围略有冲突，不过随着城市更新的推进，这些区域正在慢慢地改造；二是新房供应极度稀缺：过去 5 年，瑞虹板块仅出让 2 块核心宅地，新房供应屈指可数，导致板块内改善需求积压，这也是金茂璞元首开即售罄的重要原因之一。

  不过，从长远来看，“新房供应稀缺” 恰恰是板块价值的 “护城河”—— 内环内土地资源不可再生，瑞虹板块的新房卖一套少一套，未来的升值潜力与流动性都有保障。

  金茂璞元的核心竞争力之一，是它的产品设计 —— 作为金茂 TOP 级 “璞” 系的上海首作，项目跳出了传统豪宅 “欧式奢华” 的同质化陷阱，以 “国际东方美学” 为核心，结合顶奢材质与精细工艺，打造出独特的产品辨识度。

  项目的设计理念可以用 “三藏五绝” 来概括 ——“三藏” 指 “藏礼、藏景、藏境”，强调空间的仪式感与私密性；“五绝” 则指五大顶奢材质的应用，分别是琉璃、奢石、陶管、独山玉、金属线条。

  这种设计理念的核心，是 “让民间传统文化融入现代生活”。比如，项目的入口景墙采用中国五大名器之首的 “琉璃” 打造，搭配来自巴西的 “马迪诺斯奢石” 幕墙，既有东方文化的厚重感，又有现代设计的简约感；建筑立面复刻宋代官窑技艺的 “陶管” 元素，既提升了建筑的质感，又赋予了建筑独特的文化内涵。

  在我看来，这种 “国际东方美学” 的设计，是金茂璞元最独特的竞争力之一 —— 当前上海豪宅市场普遍追求 “欧式奢华” 或 “极简现代”，而金茂璞元将民间传统文化与现代设计融合，既满足了高端客户对 “文化认同” 的需求，又避免了同质化，形成了独特的产品标签。

  项目的容积率仅为 2.2，在上海内环内属于 “超低密” 水平 —— 要知道，内环内多数豪宅的容积率都在 3.0 以上，低容积率意味着更宽的楼间距、更好的采光通风，以及更舒适的居住体验。

  社区规划上，项目采用 “中轴对称 + 围合式布局”，打造了 “一轴三院” 的景观结构：入口轴线设置了礼仪归家步道，两侧种植名贵树种，营造出强烈的仪式感；社区内部规划了三个主题庭院（禅意庭院、亲子庭院、运动庭院），满足多种业主的需求。

  此外，项目还规划了约 3000㎡的高端会所，配备恒温泳池、健身中心、瑜伽室、雪茄吧、私宴厅等功能区 —— 这些都是顶奢豪宅的 “标配”，但金茂璞元的会所设计同样融入了东方美学元素，比如泳池周边采用琉璃装饰与实木格栅，营造出 “禅意静谧” 的氛围，与项目整体设计风格保持一致。

  不过，有一个细节必须要格外注意：项目部分楼栋靠近街道，可能会受到少量交通噪音影响，尤其是低楼层业主。但开发商在建筑规划设计时已考虑到这一点，采用了三层中空 LOW-E 玻璃与隔音墙板，实测隔绝声音的效果良好，基本能隔绝外界噪音。

  项目的主力户型涵盖建面约 130㎡三房、145㎡三房、172㎡四房，定位清晰，覆盖 2000-3000 万级高端改善家庭：

  这个户型是项目的 “入门款”，也是首开最抢手的户型之一。整体设计方正，南北通透，得房率约 78%（不含赠送面积），在上海内环内属于中等偏上水平。

  总结：这个户型适合预算有限的高端刚需改善家庭，比如三口之家或年轻夫妇。130㎡的面积刚好满足居住需求，总价约 2184 万（按 16.8 万 /㎡计算），是进入瑞虹顶奢圈层的 “最低门槛”，性价比很高。

  这个户型是项目的 “王牌户型”，也是定位 “终极改善” 的核心产品。整体设计大气，南北通透，得房率约 79%，空间利用率极高。

  客厅采用横厅设计，面宽约 5.8 米，连接南向大阳台（约 10㎡），采光与视野堪称 “无敌”，适合家庭聚会或社交活动；

  主卧套房面积约 45㎡，带独立卫生间（双台盆 + 浴缸 + 淋浴间）、衣帽间与观景飘窗，舒适度与私密性拉满；

  四个房间分布合理，动静分区明确，其中北向书房可依据需求改造成儿童房或健身房，灵活性强；

  配备两个南向次卧，均带飘窗，其中一个次卧带独立卫生间，可作为老人房，满足三代同堂的需求；

  总结：这个户型适合预算充足的终极改善家庭，比如四口之家或三代同堂。172㎡的面积足够宽敞，四房三卫的设计能满足全家庭的居住需求，总价约 2889 万（按 16.8 万 /㎡计算），是项目的 “价值标杆” 户型。

  金茂的 “科技住宅” 基因，是金茂璞元的另一大核心竞争力。项目搭载了金茂 TOP 级的 12 大科技系统，从 “温度、湿度、空气、阳光、水、声音” 六大生命元素出发，打造 “五舒” 居住环境（舒温、舒湿、舒氧、舒静、舒光），同时结合华为全屋智能家居系统，重新定义了 “健康智慧豪宅” 的标准。

  金茂的科技系统在行业内长期处在领头羊，而金茂璞元的 12 大科技系统，更是在传统基础上进行了升级：

  项目采用 “循环地源热泵系统 + 毛细管网辐射系统”，替代了传统的空调与地暖。毛细管网均匀分布在天花板与墙面，通过水循环调节室内温度，使室内温度保持在 20-26℃的舒适区间，且温度均匀，无吹风感，避免了传统空调 “忽冷忽热” 的问题。

  针对上海 “梅雨季潮湿、冬季干燥” 的气候特点，项目配备了新风除湿 + 加湿系统，可将室内湿度控制在 40%-60% 的舒适区间，避免潮湿导致的霉菌滋生，也缓解了冬季干燥带来的不适。

  项目的新风系统采用 “四级过滤” 技术（初效 + 中效 + 高效 + 活性炭），可有效过滤 PM2.5、甲醛等有害于人体健康的物质，过滤效率高达 99%，同时新风量达到 30m³/ 人 / 小时，确保室内空气清新 —— 这对于上海的空气质量来说，是 “刚需级” 配置。

  项目采用了多重隔音降噪设计：同层排水系统避免了楼上楼下排水噪音；墙面与地面配备隔音墙板与隔音垫，隔绝室内噪音；窗户采用三层中空 LOW-E 玻璃，隔绝外界交通噪音，实测室内噪音可控制在 35 分贝以下（相当于图书馆的安静程度）。

  除了上述核心系统，项目还配备了中央净水系统（前置过滤 + 中央净水 + 末端直饮）、智能遮阳系统（电动窗帘 + 外遮阳百叶）、24 小时热水系统等，全方位保障业主的居住舒适度。

  在我看来，金茂的科技系统最核心的优势，是 “被动式节能 + 主动式健康” 的结合 —— 既通过毛细管网、中空玻璃等被动式设计降低能耗，又通过新风、净水等主动式系统提升健康水平，这种 “可持续的舒适”，是传统豪宅不能够比拟的。

  项目与华为合作，搭载了全屋智能家居系统，可实现 “一键控制” 与 “场景化模式”：

  一键控制：通过华为智能音箱或手机 APP，可控制灯光、窗帘、空调、新风、地暖等设备，无需手动操作；

  场景化模式：预设 “回家模式”“睡眠模式”“会客模式” 等场景，比如 “回家模式” 启动后，灯光自动亮起、窗帘打开、空调调至舒适温度；“睡眠模式” 启动后，灯光熄灭、窗帘关闭、新风调至低噪音模式；

  健康监测：部分户型配备智能床垫与健康监测设备，可实时监测业主的睡眠质量、心率等数据，并生成健康报告，提供个性化建议。

  这种 “科技与生活无缝融合” 的设计，既提升了居住的便利性，又体现了顶奢豪宅的 “人性化关怀”—— 对于高端客户来说，“便捷” 与 “健康” 是比 “奢华” 更重要的需求。

  对于顶奢豪宅来说，精装配置是 “品质的直接体现”。金茂璞元的精装标准，堪称 “行业标杆”—— 不仅采用了国际一线品牌，更注重细节工艺与人性化设计，试图打造 “拎包入住” 的顶奢居住体验。